Tributação das mais-valias: Saiba como minimizar o pagamento

Se vendeu ou está a pensar em vender casa, fique a saber como minimizar o pagamento de mais-valias e como declará-lo no seu IRS.

Apesar de a regra geral ser a isenção da tributação de mais-valias, se houver investimento numa nova habitação, mantém-se exceções e formas de minimizar o pagamento de mais-valias. Fique a conhecê-las e lembre-se que o seu pagamento não ocorre apenas após a venda de um imóvel, segundo a Caixa Geral de Depósitos.

Exceções ao pagamento de mais-valias

De acordo com o Código do IRS, ficam isentos do pagamento de mais-valias os seguintes casos:
  • O imóvel vendido é a morada própria e permanente e as mais-valias (o valor de venda deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel) são totalmente reinvestidas na compra, construção ou reabilitação de outra habitação destinada a morada própria e permanente, no prazo de 24 meses anteriores ou 36 meses posteriores à venda da casa;
  • Contribuintes reformados ou com mais de 65 anos de idade que invistam as mais-valias num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto que assegure um rendimento regular periódico ou no regime público de capitalização (certificados de reforma), nos seis meses posteriores à venda do imóvel;
  • De imóveis adquiridos antes de 1989.


Heranças

No momento em que o imóvel é herdado, as Finanças atribuem-lhe um valor. Esse valor é o correspondente ao montante sujeito ao Imposto do Selo (mesmo que esteja isento de pagar este imposto) e servirá de referência para o cálculo de mais-valias quando os herdeiros decidam vender o imóvel. No caso de ter herdado um imóvel, é muito importante que se informe acerca do valor que as Finanças atribuiu-lhe.

Além do valor do imóvel, é importante a data da aquisição do imóvel. No caso de imóvel herdado, a data de aquisição a considerar é a data de óbito do proprietário e não a data da partilha dos bens.

Ou seja, se o imóvel foi herdado por óbito de um ascendente em 1986, mas a partilha dos bens deu-se em 1995, a data de aquisição a considerar é 1986 e, por ser anterior a 1989, a mais-valia obtida não está sujeita a tributação em IRS, mas ainda assim deve ser declarada no anexo G1 do modelo 3.

Mas atenção, isto só é válido se tiver herdado a totalidade do imóvel numa só data. Se tiver obtido parcelas do imóvel em datas distintas, a situação será diferente. Se o imóvel era propriedade de um ascendente, ao herdar na totalidade, apenas existirá uma data de aquisição. Mas, se o imóvel era propriedade de dois ascendentes, ao óbito de um, herdará uma parte do imóvel e, após o óbito do outro, a parte remanescente. Tem, por isso, perante as Finanças datas de aquisição distintas.

Nesse caso, a cada uma dessas datas corresponde um valor de aquisição e uma proporção do valor de venda distintos, a discriminar na declaração de IRS, no quadro 4 do anexo G do modelo 3, podendo existir parcelas que devam ser inscritas no quadro 5 do anexo G1.

Mecanismos para minimizar o pagamento de mais-valias

Se não reúne condições para isenção, então pode tentar adotar algumas estratégias para reduzir o seu imposto. Para isso, na declaração de IRS, deve abater no cálculo de mais-valias as faturas (até 12 anos) das seguintes despesas:
  • Obras de melhoria e manutenção da casa, como obras de beneficiação, pinturas, isolamento, entre outras;
  • Eletrodomésticos fixos, como exaustores, ar condicionado, entre outros;
  • Despesas inerentes à aquisição e à alienação, como o IMT (ou SISA), os encargos notariais e de registo predial, as despesas efetuadas com a certificação energética e a comissão de intermediação;
  • Indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.


Como calcular o pagamento de mais-valias?

Tendo em conta todas as exceções e mecanismos para minimizar o pagamento de mais-valias, calcular a tributação, pode não ser tarefa fácil.

Se alguém, sem isenção do seu pagamento, comprou um imóvel por 100 mil euros e, agora, vai vendê-lo por 150 mil euros, obterá 50 mil euros em mais-valias. Ou seja, 50% do lucro obtido neste cenário hipotético, 25 mil euros, será o rendimento tributável.

A Autoridade Tributária irá englobar esse valor aos restantes rendimentos, independentemente da sua categoria. O imposto é calculado sobre este valor, tendo em conta o seu rendimento coletável, e a taxa é aplicada por escalões. De uma forma simplista, podemos dizer que irá pagar imposto sobre 25% do valor das mais-valias o que, neste caso exemplificativo, corresponde a 12 500 euros.

Porém, há alguns outros aspetos a considerar nesta equação. Ao fazer os cálculos, tenha em atenção o Valor Patrimonial do Imóvel (VPT), sobretudo se ele for diferente do valor pelo qual comprou o imóvel. Deve-se ter em conta que o valor pelo qual se comprou o imóvel diz respeito ao valor que está explícito na escritura da casa e o valor de venda corresponde à avaliação feita pelas Finanças.

Conforme o exemplo anterior, se vendeu o seu imóvel por 150 mil euros, mas o seu VPT é de 170 mil euros (no momento da venda), as Finanças irão considerar que o lucro que teve com a venda, ou seja, as mais-valias foram de 70 mil euros e não de 50 mil euros. Logo, o rendimento tributável será de 35 mil euros e não de 25 mil euros.

Nestas situações, deve pedir ajuda a um contabilista e tentar provar, junto das Finanças, que recebeu pela venda da casa um montante inferior ao do seu VPT. Para isso, pode ser necessário não só expôr as suas contas bancárias, como as do comprador.

Fórmula de cálculo das mais-valias
Para um cálculo mais preciso das mais-valias a obter com a venda do seu imóvel, aplique a seguinte fórmula:

Mais valias = valor de venda do imóvel – (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel nos últimos 12 anos.

Como declarar as mais-valias?

Sempre que se vende um imóvel (prédio ou terreno) de uma pessoa singular, essa venda deve ser declarada no modelo 3, no ano seguinte à sua venda, quer haja ganho, quer haja perda. Para isso, deve utilizar os anexos G ou G1 do modelo 3.

O modelo G refere-se às vendas sujeitas a imposto (mesmo que possam beneficiar de isenção) e o modelo G1 serve para declarar as vendas não sujeitas a tributação (caso dos imóveis adquiridos antes de 1989).