Comprar casa: Impostos, deveres e obrigações

Ter conhecimento dos impostos e obrigações de pagamentos que se encontram agregados na compra de uma casa é fundamental para uma vida financeira estável. Saiba quais são.

Na tomada de decisão da compra de uma casa é fundamental considerar todos os custos que se encontram agregados. Além dos registos e custos notariais, deve-se tomar atenção, principalmente, aos impostos na aquisição de um imóvel.

Não se deve obstar do peso financeiro de um crédito à habitação, uma vez que todos os outros custos associados na compra de casa fazem com que o montante total da aquisição do imóvel se torne muito mais elevado. 

Neste sentido, a primeira etapa será, então, de encontrar um financiamento que seja dirigido para as necessidades e capacidades de pagamento de cada um. 

Quais os impostos na compra de imóvel?

Após a escolha da casa ideal e da aprovação do crédito à habitação, é necessário tratar das questões burocráticas: reunir toda a documentação exigida, efetuar a escritura e ainda pagar os impostos associados à compra de um imóvel.

Estes impostos, que são de pagamento obrigatório ao Estado, são precisamente três: o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo (IS). 

Dadas as características distingue cada um, de seguida, apresentamos, a definição e a sua forma de cálculo, para que se fique a saber exatamente quanto se irá pagar.

#1. Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
O IMI é um imposto que incide sobre o Valor Patrimonial Tributário do imóvel, devendo ser pago todos os anos desde o momento em que o consumidor adquire a casa em questão.

Fórmula de cálculo:
IMI = Valor Patrimonial Tributário (VPT) x Taxa aplicável

A taxa a aplicar é definida por cada município em Portugal, mas deverá ter em consideração o cálculo do IMI. Este cálculo tem por base uma tabela com intervalos, que está presente no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), sendo que o intervalo para prédios urbanos (casas para habitação e terrenos para construção) varia entre os 0,3% e os 0,45%.

Todos os portugueses devem efetuar o pagamento deste imposto no mês de maio. Para facilitar o pagamento de montantes mais elevados, é permitido o pagamento por parcelas, nomeadamente:
  • Se o IMI não for superior a 100 euros, o pagamento deve ser feito na totalidade;
  • Caso o valor se situe entre os 100 e os 500 euros, o cidadão pode optar por liquidar em duas parcelas, nos meses de maio e novembro;
  • Se o montante for superior a 500 euros, então é possível pagar o IMI em três mensalidades, nos meses de maio, agosto e novembro.


O pagamento do IMI pode ser efetuado em vários locais, nomeadamente nos Departamentos de cobrança das Finanças (balcão ou portal), Balcões dos CTT, Caixas Multibanco ou Homebanking. Relativamente ao meio de pagamento, pode utilizar dinheiro, cheque, débito direto ou transferência bancária para saldar as suas dívidas.

No caso de incumprimento no pagamento do IMI, leva à intervenção da Autoridade Tributária que irá instituir um conjunto de penalizações. Concretamente, será emitida uma certidão de dívida e instaurado um processo de execução fiscal, onde terá custos acrescidos, em particular no que respeita a juros de mora e encargos processuais. Posteriormente, terá a possibilidade de efetuar o pagamento voluntário da dúvida num prazo de 30 dias, a contar da data de citação. Findo este prazo, se mesmo assim o pagamento não se realizar, os juros de mora disparam e o imóvel será penhorado. Nos casos de imóveis não destinados a habitação própria permanente ou imóveis de elevado valor, pode resultar na venda judicial para cobrir a dívida.

É possível ter isenção no IMI?
Sim, é possível estar isento da liquidação deste imposto em duas situações distintas.

Por um lado, é possível ter isenção temporária. No caso de se tratar de um imóvel adquirido para habitação própria e permanente, se o Valor Patrimonial não for superior a 125 mil euros e se o rendimento coletável do agregado familiar for inferior a 153.300 mil euros para efeitos de IRS, então a família poderá ter isenção no pagamento do IMI durante três anos.

Por outro lado, é ainda possível beneficiar de uma isenção vitalícia. Para tal, é necessário que o rendimento anual do agregado familiar não seja superior a 15.295 mil euros, o que representa 2,3 vezes o valor anual do Indexante dos Apoios Sociais de 475 euros.

#2. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Outro dos impostos na compra de imóvel é o IMT. Este é cobrado sempre que se realiza a compra de uma casa, sendo aplicado sobre o Valor Patrimonial Tributário ou sobre o valor declarado na escritura e incidindo sobre o maior destes dois montantes.

Para além disso, deverá ser subtraída a parcela correspondente à taxa (que encontrará na tabela do IMT disponível no Portal das Finanças).

Para a liquidação deste imposto será necessário preencher e entregar a declaração Modelo 1 do IMT em qualquer Serviço de Finanças ou no site oficial da Autoridade Tributária (Portal das Finanças) no caso da declaração ser submetida por via eletrónica.

De destacar que os notários exigem sempre o comprovativo de pagamento deste imposto (bem como do Imposto do Selo), não sendo possível realizar a escritura sem o respetivo comprovativo de pagamento.

Fórmula de cálculo:
IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x Taxa a aplicar – Parcela a abater

Este imposto deve ser liquidado antes da compra da habitação e o seu cálculo tem em consideração três características específicas:
  • Tipo do imóvel: rústico ou urbano;
  • Localização da casa: Continente ou Regiões Autónomas;
  • Finalidade da compra: Habitação Própria Permanente ou Secundária.


Deve-se ainda considerar a base do imposto, ou seja, o valor de aquisição ou VPT, se superior, e ainda a Taxa a aplicar, a qual varia entre 1% e 7,5%.

No que respeita à taxa a aplicar, as mesmas dependem da finalidade do imóvel, ou seja, de é habitação própria e permanente ou habitação secundária, e decorrem das tabelas que se encontram presentes no Código do IMT.

A tributação é feita a taxas progressivas, quando o valor que serve de base ao cálculo do IMT não exceda os seguintes montantes:
  • 574.323 €, quando destinado exclusivamente a habitação própria e permanente; ou
  • 550.836 €, quando destinado exclusivamente a habitação secundária.


Nas situações em que o valor que serve de base ao cálculo do IMT excede os montantes acima referidos, aplica-se a taxa única de 6% aos valores tributáveis até 1.000.000 €, e a taxa máxima de 7,5% aos valores tributáveis superiores a 1.000.0000 €.

De realçar também, que no caso de imóveis localizados nas regiões autónomas e para efeitos da determinação da taxa a aplicar, os valores que servem de base ao cálculo do IMT constantes nas tabelas acima referidas, são majorados em 25%.

O pagamento do IMT deve ser efetuado antes da venda oficial da casa, já que no momento da escritura, o notário irá exigir o comprovativo de pagamento do imposto. Pode proceder à liquidação do imposto num Balcão das Finanças fazendo-se acompanhar dos seguintes documentos: identificação do/s comprador/es; identificação do/s vendedor/es; descrição do imóvel; valor da transmissão.

Existe alguma isenção no IMT?
Sim, é possível estar isento da liquidação deste imposto, também em duas situações distintas.

Aquisição de habitação própria e permanente: 
  • Para conseguir obter isenção no pagamento do IMT, é necessário que a casa apenas seja destinada a Habitação Própria e Permanente. Para além disso, o seu valor não deverá ser superior a 92.407 mil euros no Continente e 115.509 mil euros nas Regiões Autónomas.


Regime da reabilitação urbana: 
  • Está prevista ainda uma isenção de IMT para a aquisição de prédios urbanos destinados a intervenções de reabilitação urbana. 
  • Na prática, este benefício opera por meio de reembolso do IMT pago pelo adquirente, a cargo do serviço de finanças competente, até 15 dias após comunicação por parte da câmara municipal da área da situação do prédio da efetiva conclusão das obras de reabilitação, e emissão da certificação do estado de conservação resultante das obras ou certidão energética, se posterior.


Para que seja possível beneficiar-se desta última isenção, há que cumprir com uma série de formalismos e estar igualmente cumpridas algumas condições, entre outras:
  • o prédio deverá estar inserido numa área de reabilitação urbana (“ARU”) ou ter sido construído há mais de 30 anos;
  • o prédio será objeto de intervenções de reabilitação de edifícios promovidas nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (“RJRU”);
  • o seu estado de conservação aumente dois níveis e tenha, no mínimo, um nível bom;
  • se mostrem cumpridos os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica aplicáveis aos edifícios;
  • as obras de reabilitação se iniciem no prazo máximo de 3 anos desde a data da aquisição.
  • Adicionalmente, ainda ao abrigo do regime de reabilitação urbana, está igualmente prevista a isenção de IMT para a primeira transmissão do imóvel após a intervenção de reabilitação (i.e., aquisição de imóvel reabilitado), desde que seja afeto a (i) arrendamento para habitação permanente, ou (ii) tratando-se de prédios inseridos em ARU, seja afeto a habitação própria e permanente.


#3. Imposto do Selo (IS)
O último (mas não menos importante) dos impostos na compra de imóvel é o Imposto do Selo. No empréstimo à habitação, o Imposto do Selo pode ser aplicado em duas situações distintas que deve conhecer.

Imposto do Selo na compra e venda do imóvel
Em primeiro lugar, existe o pagamento do Imposto do Selo na compra e venda do imóvel. Como tal, na celebração da escritura é necessário que o comprador da casa pague este imposto ao Notário. Neste caso específico, o Imposto do Selo encontra-se nos 0,8%.

Fórmula de cálculo:
IS = Valor de escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x 0,8%

Imposto do Selo no crédito à habitação
Em segundo lugar, e caso exista concessão de empréstimo à habitação, o consumidor deverá pagar Imposto do Selo sobre o valor financiado. Este imposto sobre imóveis será pago no momento em que o montante do financiamento é transferido para a conta bancária do cliente que vai comprar uma nova casa.

Neste caso específico, existem duas incidências diferentes, nomeadamente:
  • Para contratos de crédito com um prazo de pagamento superior a cinco anos, o Imposto do Selo é de 0,6%;
  • Caso o prazo de pagamento seja inferior a cinco anos, a taxa é de 0,5%.


Fórmula de cálculo:
IS = Valor do crédito à habitação x 0,6%

Tendo conhecimento destes requisitos legais que se tem de cumprir, será possível, mais facilmente, compreender-se qual o custo real da compra de uma habitação. Fazer as contas ao montante total da compra de uma casa, entre impostos, registos, crédito e outras despesas, poderá ajudar a tomar uma decisão consciente e, certamente, mais acertada.